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摘抄：上坡路老是很难中国银行 金卡，产业和物流园区往日一年并不迟滞，但环球对远景依然充满但愿。

（2023年12月12日·深圳）12月12日，不雅点机构支配的首届“大湾区产业论坛” 在深圳圆满间隔，这场以“产业筑梦”为主题的行业探讨，全面袒护产业运营、投资契机、钞票管制、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热门话题。

在这里，每个东谈主齐想为企业或者行业出谋献计，前辈总结我方的履历和履历，为其后者提供参考鉴戒；新晋者抛出行业一直悬而未决的问题，警悟同业以及为产业顶层想象提供建言。

如产业运营有难度，但环球齐在极力改善；环球办事的是产业园照旧内部的企业和东谈主；招商艰涩易，就加强和政府的绑缚和互动；产业园不单是局限在园区，还要配合当地产业发展作念好谋划；大湾区产业发展虽存在叛逆衡等纰谬，但也同期具备学问化、信息化、科技化等上风；工业上楼弗成盲目，而是要有聘用性、感性地作念；REITs报告靠近哪些问题……

信服每个东谈主齐在这场想想碰撞中得到不一样的启发，并对前行主见有了更多信心。

宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹就说：“面前诚然遭受不少贫瘠，然而我照旧想和系数同业打打气，无须回想，这个行业饱和大，饱和让咱们缓慢去化。”

鼎界实业董事长陈朝朝给环球的一句饱读吹是：“市集上最昏昧的时刻不可怕，咱们将来的出息异常光明，而且我也异常承诺能够跟这样多优秀的前辈、共事一谈来共同创造好意思好的将来。”

上坡路老是很难，产业和物流园区往日一年并不迟滞，但环球对远景依然充满但愿。

2023大湾区产业论坛现场

探讨园区运营

过往说起作念园区的难点，大多东谈主脑海中跳出来的第一个想法或然是招商难，殊不知园区运营可能比招商更难。

“环球知谈作念园区招商难，然而我认为运营更难，招商和运营有异常大的关联。”说起园区运营要点和产城交融破局的问题，中集产城党支部文牍、产业磋议院院长张一平如斯说。

据他先容，旗下园区之是以招商作念得好，决窍是从拿地时候起就在作念运营。

在2024年欧洲杯的半决赛中，意大利门将吉安卢义利表现神勇，帮助意大利队挺进决赛。

“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想作念什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。是以从某种意想上讲，咱们运营比招商还要早。在我的实践中，好多客户来是因为办事作念得好，好多准客户是被办事才调打动的。”

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中集产城党支部文牍、产业磋议院院长 张一平

与张一平的实践履历相似，润城新产业副总司理肖琴在谈到产业园区精粹化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等委派以后才开动运营的，从产业的家具想象到产业的招商，就在为后段的产业运营作念办事，是以咱们认为产业运营是在前期的产业定位、家具想象的时候就要筹商到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。”

她以专科主题园区为例进行阐述，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的建筑上会有一些非凡条件，比拟于模范化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上齐有非凡需求，“是以咱们认为园区的招商运营应该是从家具想象开动。”

在润城新产业的招商运营履历中，肖琴提到，除了凭证客户的需求作念一些客户家具的定制外，还有一个要点等于要和政府配合。她指出，着实招大商离不开和政府的互动，政府不错对接到更多的龙头企业、大企业。

半场盘口

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润城新产业副总司理 肖琴

对于与政府的配合，招商蛇口(001979)产业园相似具有发言权。

招商蛇口产业园区功绩部园区运营中心总司理宁高风今日就围绕政府作念产业建筑的视角张开探讨，强调“作念产业园区跟政府绑缚很进攻”。

“如果在某地作念产业园区能够匡助地方政府落实上司的政策和精神，这黑白常顺利的产业园区的作念法。如果咱们在当地有产业园区的话，就不错借重。”

他例如阐述：2021年中央经济责任会议的证明有20多页纸，基本上每页齐在讲数字经济，抒发了对数字经济高度敬爱。在哈尔滨的深哈产业园就收拢这个契机，跟政府一谈狡计，打酿成了黑龙江的数字经济标杆园区，其后成为省级数字经济示范园区，在全省执行。

宁高风同期提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展作念好的谋划，有主导产业链，加一两条接济产业链。技俩惟一进入当田主导产业发展谋划内部，就不错跟政府进行共建，技俩也会在共建的过程中有获取好多匹配的产业政策。

比拟我方摸着石头过河，借助前辈们的履历不错少走弯路，更有现实调换意想。

招商蛇口产业园区功绩部园区运营中心总司理 宁高风

数字壮盛与破局

在钻研传统产业园区发展的同期，产业数字化的新命题也被越来越多企业提上了转型日程。

腾讯云副总裁、灵敏建筑与不动产行业崇敬东谈主胡鑫与宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹，分手就产业数字化和物流仓储数字化等方面进行了阐释和先容。

腾讯云副总裁、灵敏建筑与不动产行业崇敬东谈主 胡鑫

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宝湾物流控股有限公司总司理 冯海虹

深海外集团信息工程部总司理周杰则共享旗下工业上楼的物流园区，怎么通过灵敏化、数字化的运营来提高运营才调。

他以园区谈路和车流的问题阐释了数字化的进攻：“第一是要对园区的交通谈路进行全处所的及时感知。第二是东谈主工的运营照旧不对时宜，在高密度的复杂园区内部，不可能实足依靠东谈主工去进行调换，AI算法策略在内部变得异常进攻。主淌若基于货色的流向、货量、时分、优先及等限定进行概括性的运筹，组合货量的权衡、格局预调换、车辆调换和月台调换。另外通过及时感知，以及AI策略，已矣全过程的智能调换，优化入园预约、签到、交通月台统筹安排等等功能上的营救，来缩小的拥挤风险，提高格局的盘活率。”

周杰指出灵敏化建筑的几点想考：“第一是坚握两个导向。咱们在信息化和智能化建筑方面，坚握需求导向和价值导向。第二是坚握小切口，幸免大而全的插足。第三是信息化的插足，尤其是园区智能化的插足，等于以提高分娩成果和促进经营效益的普及为巨大酌量。”

深海外集团信息工程部总司理 周杰

产业连通本钱

数字化很大一方面的上风是将产业链条上的各个元素进行联通，事实上，要作念好产业园，联通还会波及方方面面。

“主题酌量之一：产业联通本钱”规范，在中科产发（深圳）运营办事有限公司董事长阎镜予的主握下，诸位嘉宾聚首自体魄验张开了共享。

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中集产城党支部文牍、产业磋议院院长张一平就提到，作念产业生态，配置定约或者是配置商协会，应该是一个比较好的生态打造的阶梯，“把学术机构和磋议机构，以及政府、企业、协会齐拉起来。如果说能够让协会之间产生化学响应，能对政府政策制定起到一定的作用，我认为这个生态圈打造起来可能就会比较纯真。”

中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉则提到企业家社群和数字化两个板块。他指出，除了已有的1万多家入园企业以外，中南高科每年会战争到准意向入园企业大致20万个傍边。中南高科通过一系列的产业聚首，把它打造为企业家社群，通过社群运营，将流量转念成私域流量，握续对这些企业家进行深耕，匡助他们在分娩经营过程中相接更多的资源。

深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍涌现，中电光谷联通的更多是在数字产业方面。他强调，产业运营也罕有字化的板块，是以中电光谷在各个地方会凭证城市的特质和资质，打造不同的主题产业园区，尽量跟意料产业和数字产业进行相应的聚首。

目前，我国公路养护的里程数已占公路总里程98.8%，基本做到有路必养。日常巡检是公路养护的关键环节。近年来，计算机视觉等人工智能技术开始逐渐在道路巡检中落地，该技术虽然能够识别病害的种类，但仅能获得道路损害点的大致路段，缺乏精准的绝对空间坐标，在光照条件不足、恶劣天气状况下，更难获得准确的位置信息。

现阶段，由于OCR标准体系尚不健全，技术和产业缺少统一指导，市场上的OCR产品类目繁多，却未就“智能化”相关定义形成清晰的概念，给消费者在选购产品、政府在审批企业项目、平台企业管理产品准入时带来了选型难题。

在东久新宜首席投资官陈名看来，产业以及产业REITs需要联通好的投资东谈主：“面前REITs市集的投资东谈主大广大齐是投契型的客户，这其实黑白常不健康的情状。是以在找投资东谈主的时候要异常堤防，因为REITs的家具属性照旧永恒投资，一定要匹配好投资东谈主。”

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香港元丰本钱管制结伴东谈主古迎辉相似提到REITs，他认为产业联通本钱进行REITs后，对产业园有巨大的促进产业作用，而且REITs市集黑白常巨大的市集，不仅对产业园有良性的轮回，而且对产业园内部的产业亦然有盘曲的接济作用。

鼎界实业董事长陈朝朝则认为，在联通以外，这个行业内部的交易模式、盈利逻辑却是断片的，面前政府给出的旅途莫得实足走通，面前通盘行业黑白常晦气的，这是不往常的。

主题酌量之一：产业联通本钱

主握嘉宾：中科产发（深圳）运营办事有限公司董事长阎镜予

对话嘉宾：中集产城党支部文牍、产业磋议院院长张一平；东久新宜首席投资官陈名；ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅；中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉；鼎界实业董事长陈朝朝；深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍；香港元丰本钱管制结伴东谈主古迎辉

问题确定还有不少，也需要环球集想广益将旅途走通。

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ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅对远景并不担忧，他还指出，ESR装入REITs的第一批技俩是ESR梦开动的地方，刚配置这个公司在昆山华裔作念的三个物流园技俩。“跟传统的房地产比拟，跟交易比拟，跟旅店式钞票比拟，咱们照旧最慎重的，同期亦然回暖时起先有响应的。”

新式工业升级

在产业中有一个近来被粗犷说起的想法——“工业上楼”。

“工业上楼”是鼓舞产业转型升级的进攻技能，亦然面前大湾区主推的更新校正方式之一。而产业发展、工业化升级离不开科技创新和运营办事的加握。

在“主题酌量之二：工业、科技与办事”规范，主握嘉宾深圳世联行(002285)资管征询线总司理孙波暗示，工业、科技和办事，这亦然将来可能会靠近的不灭话题。

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他还暗示，将来大湾区产业的升级、产业的竞争上风，以及办事和运维才调的升维，试验上齐是但愿能够着实总结到产业自己的需求，能温存到底层逻辑，况兼能够构建出相对有上风的竞争力，提供更好的办事和运营的体系，这其实亦然系数产业东谈主共同的酌量。

天安数码城（集团）有限公司副总裁余缓慢则说起产业园最终办事酌量应该是东谈主：“从产业园区来讲，之前齐在讲时刻，讲好多时刻的调动，然而中枢照旧要回到东谈主，因为一切时刻的最终办事的酌量是东谈主，园区能弗成劝诱更多的年青东谈主，劝诱更多的东谈主才是中枢。”

到底什么是中枢，莫得斡旋模范，以为在好意思置办事集团COE成员、产业园办事民众关中华看来，着实意想上的产业园办事不需要物管企业输出品牌，更不需要才调大同小异、走马灯式瓜代办事供应商，而是需要具备内核才调（模范精粹、科技精益、绿色永续、客户导向、东谈主性温度五大中枢才调），能够与园区形成才调耦合，况兼永恒可握续配合的赋能者。

除了探讨产业转型升级的中枢与酌量以外，多位嘉宾还明确点出了如今产业发展存在的问题和弱点。

中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍就辅导，工业上楼诚然渐渐被温存，但工业上楼靠近的是超大的货量，而且是连绵无间的供给，但实体企业是有限的，尤其是面前表里经济轮回还莫得实足买通，在这样的环境下，作念工业上楼照旧要有聘用性，要感性少量。

广东省鼎星产业发展有限公司产业磋议院院长季圣杰认为，大湾区的发展纰谬主要有三方面，第一是城市级区域产业发展叛逆衡，第二是区域谋划莫得作念到一体化，第三是融资问题。

第一太平戴维斯广州产业与物流地产部崇敬东谈主、高档助理董事张明杰认为，大湾区产业外溢最主要的原因是成本要素。湾区物流仓储的成本、拿地的成本、租出的价钱在上涨。加上这样多年腾笼换鸟，深耕易耨型产业载体的开荒，导致了更多优秀的产业空间插足市集，有一部分是对于产业的使用场景、产业的环保模范提议了更高条件，这也导致了产业的搬动。

主题酌量之二：工业、科技与办事

主握嘉宾:深圳世联行资管征询线总司理孙波

对话嘉宾：天安数码城（集团）有限公司副总裁余缓慢；中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍；万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽；广东省鼎星产业发展有限公司产业磋议院院长季圣杰；期间交易集团产业办事中心总司理冉采丰；好意思置办事集团COE成员、产业园办事民众关中华；第一太平戴维斯广州产业与物流地产部崇敬东谈主、高档助理董事张明杰；赢城产业董事长王玉祥

除了问题，也有可取的上风。

期间交易集团产业办事中心总司理冉采丰指出，数年前通盘行业面对很大的营救，包含经济下滑、客户的质地、客户的面积和客户的数目齐往下减弱，办事体系弗成够实足处理客户靠近的问题。跟互联网有了更深的相接和碰撞后，这些问题也得到了改善与处理。

万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽暗示，新兴产业在粤港澳大湾区内有显然上风。“新兴产业当先有学问化、信息化、科技化的标签，相较于传统产业是提质升级和结构优化的，放眼通盘湾区来看，上风是比较显然的。”

赢城产业董事长王玉祥权衡，将来行业里的钞票并购应该是一个比较大的契机。

有问题才有特出中国银行 金卡，这是产业筑梦的必经过程。?

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